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长租公寓自救

作者:支点财经记者 蒋李点击次数:130114   发布日期:2020-03-01

支点财经整理

 

就区域布局而言,在武汉市场布局较多的企业,压力无疑会更大。目前,武汉各品牌本土长租公寓房源总数约20万间,江寓占比最大。

就成立时间而言,早期进入行业的企业抗风险能力可能更强。

华菁证券研报表示,2013-2017年重点城市租金每年保持5%-8%的增长,由于长租公寓在业主端的租赁合同一般至少签5年,在上述节点入局的企业,能积累更多的租金剪刀差。

值得注意的是,从2月10日开始,除疫情严重的湖北地区外,各地复工复产工作已陆续展开。这是否代表,长租公寓已走出了阴霾?

不一定,因为不同行业、不同地区,复工节奏有很大差异。

支点财经查询发现,各地复工节奏大致顺序为重型制造业、生产服务业、必需消费服务业、一般制造业、商业服务业、建筑业、生活服务业。

可见,长租公寓所属的生活服务业排在最后,这意味着公寓行业市场回暖是个相对缓慢的过程。

当然,若将眼光放得更长,这个“年轻”的产业依然有广阔空间。

东方证券一份研报表示,2030年,中国流动人口将达3.27亿人。与之对应,长租市场规模将保持2020年1.6万亿元、2025年2.9万亿元、2030年4万亿元扩张的节奏。

“我的预期是长租公寓长期向好趋势不改,但短期内,确实会遇到极大挑战。”浙江大学传承学院地产运营研究所所长蔡为民说。

 

长租公寓保洁人员填写清洁日志

 

主动自救

 

面对短期冲击,长租公寓如何自救?

核心之一,是争取应付款项的延期或减免。

应付款项,指的是企业在一定期限内,需要支付给别人的款项,如银行贷款、房租、员工工资、社保费用、水电气费用等。

那么,这些应付款项,有哪些可以延迟支付?

从政府层面来看,各地出台的相关政策包括延期缴纳税款、缓缴社会保险费、减轻企业用电用气负担、延期偿还信贷等等。

在工资部分,不少长租公寓正与员工进行沟通,延期支付工资。目前,人员“只出不进”甚至主动裁员,也成为了部分企业的选择。

最核心的应付款项,则是要向业主支付的租金。与业主沟通降租,也成为长租公寓企业自救的主要途径。

据了解,不少将房子委托给蛋壳公寓的业主均收到该公司的电话,希望能免收1个月租金。

江寓也有相应举措。2月份,该公司有100多人都在做同一件事——与业主商量是否能减免部分租金。

不过,前期沟通效果并不太理想。但随着疫情影响的时间不断延长,武汉“解封”时间未定,很多业主也开始考虑接受江寓的一些提议。

“其实,我知道这不仅仅是对一个企业一个行业的支持,更是对这座城市的支持与信心。”田德鑫说。

核心之二,是“找钱”。

在这方面,蛋壳、青客等已上市的长租公寓具备一定优势。与此同时,在各地政府政策支持下,也出现了一些融资机会。

“我们一直密切关注武汉政策动态,目前已经与一些金融机构进行对接,及时缓解资金链问题。”田德鑫说。

核心之三,减少不必要的扩张。

譬如,房屋合同期到期后不再续签,优先“砍掉”经营不善的房源。贝壳研究院数据,2020年1月,有18个重点城市的新增房源数量环比下降48.28%。

当然,必要的扩张依然要保留。

“过去专注武汉,是因自身能力还不足以大规模扩张。疫情结束后,我们准备在2020年向其他城市进军。”田德鑫说。

核心之四,做好客群维护。

租客是企业回暖的根本所在,特殊时期,虽然经营压力加大,也需要将客户需求放在第一位,减少租客损失。

部分长租公寓表示,未来将在新风系统、空气净化方面进行更有更大投入,优先针对增量房间进行改造。

此外,贝壳、自如、青客针对无法返城的武汉租客可返还一定租金,其他各城市租客,则结合当地因疫情延期返工的天数,返还相应租金。

江寓也有相关举措。2月5日,该公司在《致江寓租客和业主的一封信》中发布了减免2-3月最高60%租金的消息。

当然,减少租客损失的措施绝不能在执行中“变味”。公开资料显示,部分企业在执行层面设置层层门槛,如只给租客返“平台优惠券”,引起广泛诟病。

值得注意的是,在疫情最为严重的武汉,自如、蛋壳、青客、江寓等企业还拿出房源,提供给抗疫一线的医护工作者免费住宿。

“既然选择在武汉创业,便要与武汉共同进退。”田德鑫表示,江寓已提供277间房源用于医护人员支持,还有部分房源用于政府支持使用。

采访中,支点财经记者还向田德鑫问了个问题——疫情发生后,是否后悔选择在武汉进行创业?

“不后悔。一个人若没经历过挫折,难以有很大成就,企业也是这样。创业以来,我先是遇到了行业风波导致的融资困难,又遇到了这次疫情,把这一切都挺过去了,那才算是‘创业’。”田德鑫说。

长租公寓存在的意义不仅是盘活存量物业,更深远的社会意义在于城市更新和人才安居。田德鑫表示,江寓不会放弃运营,也希望“新武汉人”不要因疫情而离开武汉,“相信武汉的明天会更好”。