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长租公寓自救

作者:支点财经记者 蒋李点击次数:130116   发布日期:2020-03-01

江寓

 

统一管理、装修时尚、不担心随意涨租……近年,在北京、上海、广州、武汉等人口千万级别的超大城市中,长租公寓热度不断上升。

该业态解决了不少年轻人的安居问题,有利于缓解楼市压力,一定程度上承担了“锁”住人才、培育城市竞争力的功能。尤其对武汉这类外来人口多、创业氛围浓、大学生数量大的城市而言,长租公寓有着巨大的发展潜力。

然而,突如其来的新冠肺炎疫情,使得长租公寓行业的市场需求大幅下滑。与此同时,相关企业还需承担租金、员工薪资等成本支出。

对深耕武汉的长租公寓企业而言,疫情更是“当头一棒”。长租公寓品牌江寓便是其中的典型代表——该公司所有业务、房源均在武汉,在汉拥有超15万名租客、4万多间房源,员工接近700人。

“疫情对公司现金流影响很大,但我相信一切困难都会过去。我们希望‘新武汉人’不要因为疫情而离开武汉,待疫情结束后一起建设武汉。”江寓创始人兼CEO田德鑫对支点财经记者说。

疫情背景下,长租公寓行业都受到了哪些冲击?从业者有哪些应对举措?

 

疫情前,行业正处于“修复期”

 

长租公寓在国内发展时日较短,快速发展中有不少乱象。不过,在疫情前,该行业已进入“触底回升”的修复期。

长租公寓是住房租赁的重要形式之一,主要指服务商租用、收购业主的闲置物业,经装修、改造后对外出租,并提供各类租后服务。

因为一般租期比较长,以年份为计量单位,所以命名长租公寓。

这一业态的价值,在于能方便房东收租,也能让租客享受更专业的服务。随着城镇化的推进,大批开发商、中介公司、创业者进入这一领域。

2014年开始,国内长租公寓行业进入快速发展和品牌化时期。

这一年,雷军斥资1亿元投资YOU+国际青年公寓,“公寓”成为网络热词。

2015年开始,各类利好政策不断出炉,资本纷纷进入,长租公寓也一路高歌。

迈点研究院数据显示,截至2018年上半年,“酒店系”“房企系”“中介系”“国家队”等长租公寓企业阵营不断壮大,品牌数量已超过2000家。

 

支点财经整理

 

这一过程中,地方性长租公寓品牌也大量出现,主攻武汉市场的江寓就是其中之一。公司创始人田德鑫2011年大学毕业后,曾在总部位于北京的一家头部长租公寓工作。2017年他回到武汉,创立了这一品牌。

值得注意的是,田德鑫是一位“新武汉人”。大学时期一次武汉之行给他留下了深刻印象,他便选择在武汉创业。

长租公寓常规盈利来源主要是租金差,以及面向租客提供的增值服务,本身是个“微利行业”。

譬如,在长租公寓产业成熟的日本,房间数量排行第二的公司Leopalace21 Corp,2019年毛利率仅8.31%。

行业特点决定了,企业拥有的房屋足够多、有集约经营的成本优势,才能盈利。

但随后,因部分企业无序扩张,行业乱象也随之出现。

其一是高进低出。简单说,就是为了在短期内抢夺房源,长租公寓付给房东的租金比收承租人的租金还要高,100%亏本经营。

其二是长收短付。就是向租客按年收租金,然后按季或按月付给房东,将差额用于继续扩张或其他用途。

当然,乱象远不止以上两种,还包括滥用“租金贷”、甲醛超标等问题。

由于整个行业都未进入盈利期,加上持续高风险扩张及不良经营模式,久而久之,积累的风险在2018-2019年集中爆发。

支点财经不完全统计,2018年因资金链断裂导致跑路、倒闭的公寓数为12家,2019年则为52家。

与此同时,政府也加大了行业监管力度。受此影响,行业融资难度骤升。田德鑫向支点财经记者表示,江寓在2018年的贷款、发债均遇到了较大困难。

华菁证券相关研报表示,2019年长租公寓行业头部企业管理房间规模平均增速为19%,较2018年173%的增速明显回落。

优胜劣汰下,活下来的优质企业开始了“自我修复”。除了优化业务结构、精细化运作外,也开始积极拥抱资本市场。

2019年11月,青客(QK)在纳斯达克挂牌上市;2020年1月17日,蛋壳公寓(DNK)登陆纽交所。

虽然两家企业仍处于“烧钱”阶段,但IPO一定程度上也代表着行业底层框架初步建立,让从业者更具信心。

“熬过了融资艰难的2018年、2019年,觉得行业最糟糕的时代已经过去了。”一直到年初,田德鑫的计划都是2021年实现美股上市。

 

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遭遇“黑天鹅”

 

“黑天鹅”骤然降临,让处于自我修复期的行业再次遇到了冲击,也让江寓的上市计划大概率推迟。

春节过后,租赁市场本应迎来一年之中的高峰期,但因疫情暴发,大量租客受交通管制影响,减免租金诉求巨大。

以江寓为例,2019年春节假期过后的一个月内,公司签了约1万个房间。“今年2月,每天只有30-40个续约客户,不到去年的同期的1/3。”田德鑫说。

很多人都延迟了返城计划,原有的租赁需求也一并延迟,各地长租公寓的退租率也随之增加。

易居中国数据显示,近八成长租公寓企业表示,疫情期间出租率、营收同比下降50%以上。

对很多长租公寓来说,这几乎就是“灭顶之灾”。

 

江寓

 

可能有些人不理解,不就一两个月没有收入,影响有那么大吗?等疫情结束,再赚回来不就行了?

没有那么简单。这段时期,房屋空置、收入断流,成本却依然在继续。租金依然要交,工资要发,设备折旧也要承担,这些都是巨大的成本。

以房源量达10万间的青客公寓为例,2019年营业成本约13.05亿元。若粗放地分摊到每个月,成本就高达1.09亿元。

假设收入降低了5成以上,而成本只降了3成,那一个月(实际影响时间可能更长)的亏损,可能3-4年也赚不回来。

原因在于,青客、贝壳都没跨过盈亏平衡的“生死线”,现金流主要靠不断融资。每月收入扣掉成本后,均处于亏损状态,毫无利润可言。

“江寓也还没有达到盈亏平衡线,但去年亏损额度相对于租金收入的比例,在业内处于较为健康的水平。”田德鑫说。

那么,哪些类型的长租公寓,压力会更大?

就业务模式而言,目前国内长租公寓分为集中式、分散式,前者以万科、龙湖、碧桂园等开发商旗下品牌为主,蛋壳、贝壳、青客、江寓属于后者。

部分集中式公寓自持物业,压力相对较小,但那些必须支付房东租金的分散式公寓运营商,压力较大。