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房地产业如何治愈“受伤的一季度”

作者:支点财经记者 蒋李点击次数:3317   发布日期:2020-02-17

 

困境中亦有希望。随着新冠肺炎疫情防控取得积极成效,各地开工复工有序推进,各行各业都展示出韧性和潜力。

面对如此疫情,各家房企祭出各类促销举措刺激成交,包括在一定时间内无理由退房、网上售(看)房、全民营销、差额补偿乃至降价促销。

“全国600多个楼盘均有认购,其中最高的一个楼盘认购870套。”按照恒大方面的说法,自2月13日至2月16日三日内,恒大通过网上销售,已签订47500套意向书,房屋总价值580亿元。

2月18日-2月29日,恒大全国在售楼盘住宅(含公寓及写字楼)可享7.5折优惠。据悉,这是该公司促销史上给出的最低优惠措施。

 

地产公司的这些举措在兜售房屋同时,也向从业者传递了信心。

那么,疫情对房地产行业影响几何?从业者如何应对?行业全年走势如何?带着这些问题,支点财经采访了多位业内人士。

采访对象普遍表示,2020年房产市场大概率面临“受伤的一季度”,但疫情后会大概率出现稳定复苏,“对全年的影响有限”。


受伤的一季度

 

没有人能高枕无忧。

相对于餐饮、影院、酒店等行业而言,房地产行业的动态被不少人忽视。但是,疫情对于行业的影响,是实实在在的。

销售是房企命脉所在,其规模效应与现金流仰仗于此。

中国指数研究院收集的近3000份线上调研问卷显示,若无疫情,49%的网友在2020年春节及之后一个月内将有购房计划,因疫情推迟的比例达70%。

“这段时间,消费者很难有心思去看房购房,注意力都在关注疫情变化上。”中原地产项目部总经理黄韬对支点财经记者说。

中原地产研究中心统计,从1月下旬起,大部分开发商成交量相比往年春节期间暴跌95%。易居中国数据则显示,春节前后一周,房产销售数据基本接近零。

国信证券在一份反映1月27日-2月7日行业市况的周报中指出,其追踪的30大中城市第一周商品房成交面积同比下跌97.83%,第二周同比下跌83.76%。

“近期公司楼盘基本没有成交,有个新盘本来准备3月开,目前看,肯定得延期。”2月13日,一家中国百强房企武汉公司的置业顾问对支点财经记者说。

谈及行业短期情况,黄韬、中国房地产业协会首席研究员李战军均向支点财经记者表示,疫情完全控制前,湖北乃至全国的房产市场都会受到影响,“预计1-3月都将有较大压力”。

每年春季前夕,房地产市场会迎来返乡置业热潮;春节期间虽然销量停滞,但3月和5月各有一波“小阳春”;6-8月比较平淡,但马上就是“金九银十”。

目前返乡置业无疑受到了较大影响,3月的小阳春也会大概率推迟。

一季度受挫,对全年房产销售影响几何?

2019年为例,1-3月商品房销售面积达29829万平方米,销售额达27039亿元,占全年比重为17.39%、16.93%。

春江水暖鸭先知,对于短期承压的现状,各大房企也表达了自己的态度。

2月9日-2月10日,泰禾、绿地、碧桂园、奥园、招商蛇口、新世界中国、花样年在内的众多房企纷纷发布“致员工的一封信”。

内部信通常更倾向于传递信心、鼓舞士气,但此次,几乎所有信件都透露了短期内严峻的形势。

“疫情会对房地产行业产生较大影响,尤其是一季度,会给公司的正常经营活动造成一定困难。”泰禾董事长黄其森如是说。

招商蛇口董事长许永军则在信中提及,复工初期,需要马上研判疫情对公司生产经营的冲击和影响,“做好应对各种困难局面的准备”。

以上说的主要是一手房,对二手房而言,短期压力可能更大。

“宅在家里一个月,老旧小区的居民会深切体会到户型功能、物业服务、周边生活配套方面存在的短板。之后,大家对品牌开发商的新盘会更加青睐,二手房反而不吃香。”中国指数研究院华中分院市场研究总监李国政对支点财经记者说。

 

 

“钱紧”是最大压力

 

疫情绝非一个“更长的假期”,所带来的影响也远不止销售层面——拿地、设计、建设环节,都将受到影响。

截至2月16日,按各地政府要求,全国房产在建项目均不同程度地推迟开复工。加上大量工人无法正常返工,预计延期交房项目会增加。

更关键的是资金压力,特别是到期债务问题。

近年来,融资端的收紧,本就给房地产行业资金链带来较大压力。

如今销售停滞,但贷款要交、工资要发,对一些高周转策略的房业而言,“钱紧”是必然结果。

华泰证券相关研报统计,2020-2022年,房地产行业境内债到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。

海外债到期规模也在走高。Wind数据显示,2020年和2021年,房企海外债务到期规模分别达到297.86亿美元和316.38亿美元。

债务的还贷节奏,主要看融资协议怎样签订。大部分项目按月还款,有些按季度,有些按天,利率都有所不同。

“房地产行业的特点是高负债、高利润,意思是每月收入高,同样,支出和还款也很高。不少企业采取高周转策略,资金回笼一旦受限,就会面临巨大的现金流压力。”浙江大学地产运营研究所所长蔡为民向支点财经记者说。

哪些企业面临的压力会更大?

“越是之前因为战略缺失、经营管理不善,不发生疫情都已经很‘难过’的企业,受疫情的影响自然也越大。”蔡为民说。

如果竣工、交付面积下降,会影响企业业绩表现,对股价带来压力,对部分有大量股权质押的上市房企会带来挑战。

此外,还有三类房企在资金层面会有较大压力:在三四线城市布局较多的企业、在疫情高发区域布局较多的企业、存货中“地王”占比较大的企业。

“一二线市场需求旺盛,短期置业需求会延缓入市。疫情较为严重的省市,以及三四线城市,面临的压力较大。”蔡为民说。

中国指数研究院相关数据显示,2017年1月-2020年1月,有十家企业在武汉的新增土地储备超过60万平方米。其中,融创近三年土地储备量最大,总占地面积达150万平方米,占城市成交建设用地总面积的7.3%。

同样来自中国指数研究院的数据显示,2016年至今全国22个重点城市成交的1000多宗高价地,截至2019年末仅有不到30%的项目开盘。其中,七成以上“地王”项目沉淀在房企手中,疫情之后,这些企业的资金链将形成更大压力。

 

 

如何应对?求救、自救与蓄力

 

这段时间,房企具体该做些什么?结合采访对象观点,可以从三方面考虑,一是求救,二是自救,三是蓄力。

什么是求救?简单说,在主动降低负债率同时,可以寻求股东支持,争取政府相关政策、资金支持,还可以积极与金融投资机构沟通,解决融资需求。

2月11-12日,西安、南昌、上海、浙江等多地政府发文支持房企稳定发展,主要涉及出让金缴纳、开竣工政策、用地政策、租金减免及信贷政策等方面。

“房企要特别关注疫情较严重地区的政策动态,把握当地政策支持下的融资机会,及时缓解资金链问题。”蔡为民说。

针对一些因疫情而存在违约风险的项目,房企也可以与有关单位充分沟通。实在是没办法了,还有法律作为保障。

《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定,“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外”。

“按照相关法规,疫情也是不可抗力,可以得到免责保护。这一点对于房地产从业者适用,对任何行业都适用。”黄韬说。

什么是自救?主要分为开源、节流。

针对开源,武汉开发商大量采用了线上售楼部、直播卖房等举措。“我们公司在房天下等平台中进行了几次直播,热度很不错。”前文提及的置业顾问说。

从全国层面来看,华夏幸福、中海地产、金地集团、新城控股、碧桂园、雅居乐、融创等,均启动了类似模式。

2003年,“非典”之后,淘宝、京东等电商平台崛起。2020年,则有望会成为中国“网上购房”的元年。

除网上售(看)房外,在一定时间内无理由退房、全民营销、差额补偿乃至降价促销也被不少企业叠加应用。

“即便如此,网上售房更在于蓄客及客群维护,很多人是先预定,等疫情过后再去看,反正有‘无理由退房’。完全不看盘就买的,多为两类人:一是线下已看过盘的人,二是纯粹的投资客,觉得地段不错又是知名房企就直接抄底。”黄韬说。

值得注意的是,恒大在这波自救措施中表现最为积极。