当前位置: 首页>产业

解析亿达中国

作者:《支点》记者 蒋李点击次数:458   发布日期:2018-10-08

武汉软件新城朝气蓬勃。

 

重资产项目:“以短促长”

 

《支点》记者到达的第二站是武汉软件新城。在亿达中国版图中,大连软件园、武汉软件新城都属于重资产项目,其商业特征为“以短促长”。

“长”是做产业园,前期需重资产投入,回收期较长;“短”是做住宅地产销售,让项目有短期资金回流,从而补偿产业园收益。

“这不仅是基于优化现金流考量,更是基于客户实际需求做出的设计。”于大海对《支点》记者说。

譬如,大连软件园建立之初,不少商务人士觉得挺“憋屈”。

“速溶咖啡我喝不惯,我就想喝现磨的。对不起,没地方;我不想吃食堂,想换个口味。对不起,没有别的店;我经常加班,想要在附近住。对不起,这里没啥好楼盘;我想住个高端酒店,对不起,一小时外的市区里请……”于大海说。

怎么办?路径只有一个:产城融合。缺什么就建什么,今天给这个,明天给那个,住宅、教育、医疗、酒店、商业中心……一步步全部建设起来。

目前大连软件园一期类似于半径1公里的社区,步行15分钟内可以解决工作、生活、娱乐等全方位的需求。

凭借着这种“产城融合”的模式,大连软件园在2009年赢得了有“绿色奥斯卡”之称的联合国国际花园社区金奖。

“这个奖以往都给住宅项目,而大连软件园是全球首个、也是目前唯一获此殊荣的产业园区。”大连软件园副总经理汪琛对《支点》记者说。

重资产模式有了,复制也较为容易。大连软件园发展第10年,亿达中国开始建设大连生态科技创新城时,一开始就以“产城融合”的方向规划。

“创新城的产业不限于软件,更包括节能环保、新兴信息产业、生物产业、新能源等战略性新兴产业。”汪琛说。

2012年,亿达中国又斥资200亿元,与湖北大型国企湖北省联投集团合作打造产城融合项目——武汉软件新城,打开了异地重资产输出的第一步。

同大连软件园一样,武汉软件新城也赶上了时代趋势。一线城市房价、生活成本的压力使大批人才回流,不少企业也纷纷在汉设立“第二总部”。

“武汉的优势凸显,也让我们的招商更有底气。”梁勇说。

如今,除IBM、法国阳狮、飞利浦等世界500强外,武汉软件新城还集中了以软通动力、中软国际、安天信息等为代表的软件信息技术类行业,以美年大健康、致众科技、百迈客、荣晖数字医疗、未来组为代表的智慧健康企业。

 

再造≠再建

 

说完重资产,再谈谈轻资产。

曾有个市长带队到大连考察,明确提出希望让亿达中国在当地“再造”一个大连软件园。但于大海表示,“这事不能做”。

之所以这样回复,部分原因在于当地产业园区供给已相对过剩。正当气氛略显尴尬之时,于大海表示虽然不能“再造”一个软件园,但可以帮助当地原有园区进行提升,“等运营一段时间,我们可以再择期进行重资产合作。”

这源自亿达中国发现的一个事实:未必都得像武汉软件新城那样,去再“建”一个大连软件园,而是可以走改造、代运营这种轻资产的道路。

“因为缺乏专业的管理队伍和客户资源,国内有大量产业园区项目不能实现很好的运营状态。而我们基于过去经验,可以为其赋能。”于大海说。

这类轻资产“服务包”的内容,包括项目选址、产品定位、规划设计、代建管理、招商运营、物业管理增值服务轻资产运营业务。

值得注意的是,轻资产项目也需要“定制化服务”。亿达中国拿下的北京市海淀区的“中关村壹号”,便是一个典型案例。

“在这主打‘世界500强’就不太合适,因为北京要的是科技创新型公司,要的是代表未来方向的独角兽,我们要瞄准这个做文章。”于大海说。

截至今年上半年,亿达中国轻资产项目已遍布上海、深圳、苏州、杭州、长沙等25个城市。委托运营面积合计约560万平米,较去年年底增加了35.1%。

而且面对不熟悉的城市,以轻资产模式切入能规避风险,为后续业务介入提供机会。更重要的是,还能起到丰富客户资源池的作用。

举个例子:有些公司总部可能永远都放在中关村壹号,但它可能需要在全国设立一些区域总部。这种情况下,亿达中国就可能成为其异地撒网的合作伙伴。

“如果有一百个客户出去撒网,在我们其他项目就可能就变成四百、五百个客户!”于大海透露,到现在这类案例已不占少数。

不难发现,“轻”须以“重”为基础,如果没有重资产经验积淀、一定的品牌效应、相对标准化的服务套餐,轻资产的拓展也将受到限制。

值得注意的是,从行业角度着眼,轻资产路径已成为不少公司的共同选择。明确提出过“运营输出”的企业,还包括东湖高新、招商蛇口、万科产业地产等。

不过,对如今产业地产领域关注程度较高的PPP(Public-Private Partnership,即政府和社会资本合作模式),亿达中国高级副总裁马宇辉向《支点》记者表示,会“相对慎重地推进”。

 

迈向多元化,放长线钓大鱼

 

本次走访的最后一站在上海。

2017年11月,亿达中国将总部搬离了已经营20年之久的大连,在更具资金、人才优势的上海建立新总部。

在这最后一站,亿达中国数位高管围绕产业现状、公司面对的挑战等内容进行了开诚布公的交流。

当前,包括亿达中国在内的产业地产商,经常被“做产业是假、做地产是真”“将产业与地产割裂”等观点所苦恼。

如果只盯着营收结构,有这种结论并不突兀。

上半年,亿达中国总营收为21.39亿元,其中商务园配套住宅、写字楼及独立住宅销售收入占比最大,达15.64亿元。从合约销售看,销售业态也以住宅为主,占上半年40.5亿元合约销售总金额的97.1%。

而且,不仅亿达中国如此,其他同类产业地产上市公司的报表也呈现住宅销售占比巨大的普遍现象。

“这是无需在桌子下做任何手脚的话题,也是产业地产客观规律所致。商住配套能缓解企业现金流压力,而且也是产业园的必备元素。”于大海说。

而且从单个项目来看,大连软件园已实现了营收结构的蜕变,其商业园租金营收占比已超过一半。但更多的项目将会如何,还需留给时间证明。

姜修文也向《支点》记者表示,亿达中国绝不会“以产圈城”,“今天你承诺政府却没有做到,明天你在全社会上就没有信誉。”

但面向未来,亿达中国理想的营收结构是怎样的?

姜修文表示,公司将会整合线上线下资源,深度服务更多产业园区、产业客户和产业人,“未来,营收结构也更加多元化。”

从规模、利润看,亿达中国体量只能算房产领域的“小字辈”。要发展壮大,产品组合的多元化的确势在必行。

其中,产业投资或将成为组合中的一环。如果说轻资产输出是横向延伸,产业投资则是纵向深挖,是另一种“轻功”。

“我们会以战略投资居多,与需要支持的企业建立血缘关系,进一步做大投资板块。”姜修文说。

不过,产业地产商虽有庞大的企业资源池,与企业有较高黏度,产业地产取道股权投资似乎是顺理成章的事,但这一路径其实也颇有难度。

首先,好的企业往往有众多投资机构的追求,为何要接受园区的投资?其次,一家园区运营商能否组建、管理一支高效的投资团队?

放长线钓大鱼,产业投资看似诱人,但成功不易。未来如何,可拭目以待。(支点杂志2018年10月刊)