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“沥青大王”变身房产中介,国创高新跑偏了吗

作者:支点财经记者 肖丽琼点击次数:2546   发布日期:2020-05-21

 

不出所料,湖北国创高新材料股份有限公司(以下简称“国创高新”,002377)又双叒叕靠房产中介业务撑起全年业绩。

国创高新昨日发布的年报显示,2019年,公司实现营收51.17亿元,同比增长12.41%,实现净利润3.07亿元,同比微降1.72%。其中,全资子公司深圳市云房网络科技有限公司(以下简称“深圳云房”)实现净利润3.29亿元。

在收购深圳云房前,国创高新的主营业务一直是改性沥青产品的开发、生产与销售,是国内沥青行业龙头企业。但如今,公司业绩却要靠房产中介支撑。这是否意味着,昔日的“沥青大王”未来会彻底转型为一家房地产中介公司?

 

跨界创业成“沥青大王”

 

国创高新于2002年3月25日在武汉成立,控股股东为国创高科实业集团有限公司(以下简称“国创集团”)。国创集团的创始人是现年64岁的高庆寿,他也是国创高新的实际控制人。

高庆寿是湖北洪湖人,1977年考入武汉交通科技大学,毕业后分配到武昌造船厂做技术员,后担任武昌造船厂26分厂的副厂长。1996年,高庆寿在不惑之年辞职创办湖北通发科技开发有限公司(国创集团的前身),选择的是与造船没有很大关联的沥青行业。

有关高庆寿的个人创业经历,公开信息不多。支点财经了解到,高庆寿为人十分低调,几乎从未接受过媒体采访。在员工眼中,其做事严谨,为人务实,曾在公司成立之初亲自参与产品研发。

国创集团自主研发的主要产品是改性沥青,通过在基质沥青中掺加热融性高聚物改性剂以改善其性能,可以解决一般沥青在夏季易变形、冬季易开裂等问题。相比一般沥青,改性沥青增加的工程成本通常不到1%,但可大大提升高速公路的使用年限、行车安全性和舒适性。

上世纪末,我国高速公路建设进入快速发展期。资料显示,1998-2005年间,每年平均新通车高速公里里程在4500公里以上。

这一背景下,国创集团迅速壮大。2002年,国创集团以与改性沥青生产相关的10 台生产设备出资,与其他4个发起人共同成立国创高新,主营业务也是从事改性沥青生产。

国创高新的改性沥青产品,先后被用到北京长安街及京沈、京沪、京珠、沪蓉高速公路等100 多个建设项目上。2008-2009年,国创高新的净利润分别为2943万元、3510万元,同比增长6.4%、19.3%。2010年3月23日,国创高新登陆深交所中小板。

招股书显示,国创高新的产品在国内新建高速公路改性沥青市场的占有率超过15%,位居全国同行业前三甲,在湖北、陕西、广西新建高速公路的市场占有率多年稳居第一位。高庆寿因此成为了业内公认的“沥青大王”。

不过,上市后的国创高新虽每年都能实现盈利,却未实现高增长,甚至连续两年出现负增长。2010-2013年,国创高新的归母净利润分别为2746万元、3813万元、2104万元、1722万元。究其原因,简单来说就是“僧多粥少米还贵”。

2010年以后,随着高速公路网的日臻完善,高速公路里程增速有所放缓。不过,入局的“玩家”却有增无减。在国创高新初涉这个行业时,全国只有为数不多的几家企业从事改性沥青业务。经过十余年发展,行业进入高度成熟期,企业数量成倍增长,竞争日趋白热化。

此外,因沥青为石油炼制的副产品,改性剂也是石油化工产业的下游产品,相关成本与原油价格走势高度相关。2010-2013年间,国际原油价格上涨,也导致公司毛利率水平进一步降低。

 

国创高新湖北黄咸高速项目

 

再跨界变身房产中介 

 

或许是受当初从造船改行生产改性沥青的影响,当沥青业务遇到瓶颈,国创高新为摆脱对单一业务的依赖,开始另辟赛道,选择了沥青的上游产业——油气开采,而且一开始就“玩了票大的”,收购国外的石油资产。

实际上,这种大胆的操作并非国创高新首创。在此之前,美都控股、金叶珠宝等上市公司,也相继完成了对北美的油气开采公司的收购。

2014年,国创高新如法炮制,先是成立湖北国创高新能源投资公司(以下简称“国创能源”),通过定向增资的方式收购加拿大撒哈拉能源有限公司。接着,又投资1620万加元用于该公司油气产能建设,例如新增钻井等。 

不过,国创高新的这次“跨界”时运不佳。2014年起,国际油价开启跳水模式,国创高新不得不紧急关闭在采油井。2014-2015年,国创高新净利润为4470万元、3100万元,而撒哈拉公司贡献的净利润连年为负数。2016年底,国创高新将国创能源剥离给国创集团。

这次尝试失败后,国创高新“跨界”的步子并未停歇。2017年5月16日,国创高新发布公告称,收购深圳云房的重大资产重组获证监会审核通过。

企查查显示,深圳云房成立于2012年2月,主要从事房地产经纪、房地产投资、房地产信息咨询等。深圳云房运营的品牌为“Q房网”,网站看上去与一个普通的房产门户网站无异。不过,国创高新甘愿为之给出了一个令人咋舌的价码。

在被收购之前,深圳云房的净资产仅2.67亿元,按基础资产法评估值只有3.33亿元,但收购采用的是收益法评估,估值为38亿元,增值率高达1326%。这也导致国创高新的商誉从0激增至32.2亿元,占公司64.25亿元总资产的50.11%。这意味着,一旦深圳云房的业绩不佳,国创高新将面临巨额的商誉减值——而这,将对公司业绩造成重大影响。

收购时,深圳云房承诺,在2016年-2019年实现净利润不低于2.425亿元、2.575亿元、3.225亿元和3.65亿元。对此,外界的质疑之声不绝,认为深圳云房根本无法完成业绩承诺。

质疑的主要依据是深圳云房此前惨淡的营收数据。2014年,深圳云房的销售收入为5635.51万元,净利润则为-4118.26万元,到了2015年,亏损更是达到1.5亿元。

另外,曾有其他上市公司想收购深圳云房最后却选择放弃。2015年3月,世联行(002285)曾披露,公司计划联合其他投资方共同受让云房网络15%股权,收购价暂定为4.2亿元。不过,在完成尽职调查之后,这项收购最终以失败收场。世联行的理由是“双方在公司估值、交易价格及投资后的发展计划等多个方面存在分歧”。

那么,究竟是出于何种考量,让国创高新决定以如此高的溢价收购这家曾巨亏的公司?

在回复深交所重组的问询函中,国创高新表示,最主要的原因是看好房产行业良好的发展趋势。

支点财经通过知情人士了解到,在决定进行此次资产重组前,国创高新成立了专门团队,进行了近两年的尽职调查,先后考察了全国120余家企业,涵盖医疗、教育、制造、互联网金融、餐饮、房地产等热门行业的头部企业。在房地产服务领域,国创高新考察了包括深圳云房在内的四家企业,并最终选定了“有活力”“专注”“有创造力”的深圳云房。

公开资料显示,深圳云房的创始人是梁文华。1992年10月,梁文华开始涉足深圳房地产二手房市场,2000年3月,创办传统中介世华地产,后多次被评为经纪行业领军人物。2014年开始,世华地产转型为互联网中介Q房网,尝试推广独立经纪人模式,并开始将业务触角从广东向全国扩张。

在国创高新对深圳云房进行尽调的2016年,Q房网首轮全国扩张布局已基本完成。公司先在长三角地区的上海、苏州、南京、杭州大量布点,后又北上落子北京、青岛等地,门店数突破1000家。

国创高新认为,深圳云房连续两年账面上的亏损正是源于大举地线下开店。从2017年开始,深圳云房已进入收获期,收购时机正佳。

从业绩来看,国创高新这次似乎并未走眼。业绩承诺审核报告显示,2016-2019年,深圳云房实现净利润2.75亿元、2.83亿元、3.22亿元、3.29亿元,扣非净利润为2.71、2.72亿元、3.23亿元、3.14亿元,承诺业绩完成率分别为111.73%、105.62%、100.27%、98.51%。

国创高新也因此迎来了业绩飙升,2017年实现营收25.51亿元,同比增长308.24%,净利润4318.54万元,同比增长727.87%;2018年实现营收45.72亿元,同比增长78.39%,净利润3.12亿元,同比增长627.24%。

 

国创光谷上城

 

是“双主业”还是换赛道?

 

“事实证明,这种‘重资产+轻资产’的重组方式对改善公司结构、推动国创高新的良性发展,是有利的。”一位知情人士曾对支点财经如是说。

表面来看,执着于跨界转型的国创高新采取“沥青+房产”的双轮驱动模式是奏效了,但萎缩的沥青板块明显动力不足,也增加了公司“跑偏”的风险。

在去年6月举行的网上接待日活动中,国创高新董秘曾坦言,公司未来盈利增长点主要是房地产中介服务业务。东方财富Choice显示,根据证监会行业分类,2017年12月31日,国创高新从“制造业-石油加工、炼焦和核燃料加工业”退出,进入“房地产业”。

那么,有了深圳云房这棵摇钱树后,国创高新是否就真的能坐等数钱?

2020年初,深圳云房持续了3年的业绩神话戛然而止。从报表来看,国创高新对深圳云房已十分依赖,因深圳云房的回款下降,一季度国创高新的货币资金减少近3成。

值得注意的是,根据收购协议,在业绩对赌期结束前,深圳云房的日常经营仍主要由原管理层负责,在业绩承诺期限届满后,董事会人选将另行明确。沥青和房产中介是两个不同的行业,房屋中介靠的就是经纪人拓展客源,人员的流失将会直接影响到收入。若深圳云房的原管理团队选择在此时整体离场,造成的影响可想而知。

对这一风险,国创高新似乎早已有所防范。企查查显示,深圳云房原创始人梁文华已于2018年离职,不过在现任高管中,仍有多位是来自原深圳云房。同年6月,高庆寿的女婿王昕担任深圳云房董事长,并着手出台了一系列激励举措。

知情人士透露,经过4年的磨合,国创高新和深圳云房团队的默契和信任逐步建立,对于业绩对赌期结束后相关管理层的调整,已有部署和安排。

“深圳云房管理团队是一群具有‘创始人情结’的人,这个由他们一手创办的品牌,已成为一个优质的平台,不会轻易舍弃。”该知情人士称,下一步,国创高新还将采取有效措施,高效对接资本市场,加强整合和规范管理,大力支持深圳云房继续做强做大。

看来,国创高新早已将房产中介业务安排得明明白白,但起家的改性沥青业务何时才能再见曙光?