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武汉商业还有较大发展空间

作者:支点财经记者 林楠点击次数:3397   发布日期:2020-09-23

凯德集团(中国)华中区区域总经理成元

 

今年初,一场突如其来的新冠肺炎疫情,使得武汉商业遭受重创。

和其他行业一样,复苏是今年二季度以来武汉商业的关键词。

商业巨头在武汉复苏情况怎么样?如何看待武汉商业的发展?未来在武汉是否会加大投资?

从全球知名商业企业的眼光看武汉,是个有意思的观察角度。支点财经选取的这家外企,是1994年进入武汉市场的凯德集团。

凯德集团是亚洲知名大型多元化房地产集团,总部在新加坡,且已在当地上市,相关投资组合横跨多元房地产类别,包括购物中心、商业综合体、服务公寓、酒店、住宅、写字楼、产业园区、工业及物流地产等,在上海、北京、广州、重庆、武汉等中国44个城市拥有及管理200多个项目。

截至目前,凯德集团在中国管理的总资产超过2800亿元。其中,在武汉的资产超过100亿元,拥有凯德·1818、凯德新民众乐园2个购物中心,凯德广场·武胜、凯德·西城2个商业综合体,以及住宅和酒店公寓等业态。

近日,支点财经对话凯德集团(中国)华中区区域总经理成元,解读他眼中的武汉及武汉的商业市场。 

 

消费越低迷,商业氛围越需要被营造


支点财经:复工以来,公司在武汉市场的复苏情况如何?

成元:4月2日,我们正式复工,旗下商场开始恢复营业。最初商场客流情况并不理想,疫情最恐慌的阶段刚刚过去,很多老百姓还不敢出门,线下消费也就受到了影响。

为了推进武汉复商复市,提振消费信心,武汉市商务局推出了消费券,有力拉动了消费。我们也顺势而为,叠加推出了自己商场的百万消费券。

同时,政府倡导发展地摊经济和夜经济,我们也在几个商场相继推出了夜市。除了引导商场自有商户出摊外,还引进了一些IP等外部资源,以丰富夜市生态。譬如,引进了“同道大叔&泰迪熊星座奇趣展”,举办以啤酒、龙虾、音乐为主题的美好生活节等。

这些举措对商场复苏起到了较大带动作用,因为消费越低迷,商业氛围越需要被营造。只要有人开始出来消费,就会有越来越多的人被带动出来,并且效应会越来越强。当然,消费还没有完全复苏,还需要时间。

截至目前,根据对客流和商户销售情况的初步统计,我们在武汉的商场,整体已恢复到2019年同期的七成左右。我们预计,今年底能够恢复到九成以上,2021年恢复到2019年的水平。

支点财经:疫情对线下消费影响很大,但同时也促进了线上消费加快发展,公司是否也同步加强了对线上业务的拓展?

成元:疫情期间,大家对线上消费确实很有热情,我们也注意到了这种现象,也在思考如何让线上线下更好地融合发展。

事实上,早在几年前我们对线上业务就有所布局。2015年我们开始推进数字化战略,上线了数字化平台凯德星,主要围绕旗下核心业务场景,提供智能解决方案。应该说,疫情加速了线上线下融合的步伐。一方面,我们希望把线下优势带到线上,做大线上业务;另一方面,也希望通过提供线上服务,进而带动线下发展。

譬如,目前凯德星会员超过1100万,其中武汉会员超百万。我们对会员消费习惯进行分析发现,60%-70%的会员都是常客,说明他们的忠诚度很高。同时,他们也会在其他电商平台上消费,那么,这种消费能不能转到我们的平台上?

事实上,经过5年的探索和积累,特别是今年在疫情催化下,我们的数字化转型成效凸显。比如,我们帮助租户在线上开店,还上线了星直播功能,帮助他们拓展线上销售渠道等。同时,通过构建一体化凯德星生活圈,推动了线上线下融合发展。

目前来看,成效还不错。截至今年8月底,全国线上销售额超过1亿元。其中,包括武汉在内的华中市场,线上销售额超过1300万元。


凯德美好生活节

 

开业只是开始,持续专业运营更重要


支点财经:数据显示,武汉的大型商场已超过50家,今年下半年以及明后两年还将有武汉恒隆广场、华润万象城、武商梦时代广场等多个购物中心或商业综合体开业,如何看待这种现象?

成元:我们进入武汉市场已有26年,凯德新民众乐园可以追溯到1994年,凯德广场·武胜于2012年开业,凯德·1818于2015年开业,凯德·西城于2017年开业,可以说我们见证了新世纪武汉商业的发展。

我们刚进入武汉市场时,武汉的商场屈指可数。当然,这与当时的消费力有关。现在,武汉的商场越来越多,这是个很好的信号。特别是在疫情对武汉商业带来如此大的冲击下,仍然有这么多的商业项目要进入武汉,说明大家对武汉商业市场非常看好,我们也是如此。

武汉商业韧性较强,眼前的困难只是暂时的。我们认为,武汉的商业还有很大发展空间,相信未来一段时间内还会不断有新商业项目出现。我们愿意与大家一起,将武汉的商业发展得越来越好。

支点财经:这么多商业项目要进入武汉,竞争压力也会更大。有数据显示,今年上半年武汉优质零售物业空置率为13%。

成元:总体而言,武汉商业市场容量非常大。2019年,武汉GDP超过1.6万亿元,从全球经验来看,一座城市的GDP达到这个体量意味着这座城有较强的消费能力。而且一个健康发展的市场,其实也需要良性竞争,这样才能给消费者提供更好的购物体验。每个成熟商圈,也都是大家一起建立,并相互促进发展而来的。比如,凯德·1818所在的中北路商圈还有楚河汉街、万达广场等。

但是,在一些商圈里,确实也不是所有的商场都运营得比较好,这考验的是商场的持续经营能力。从长期经营的角度来看,关键是怎样把商场运营好,即便不断有新进入者,也不用担心会被替代。

支点财经:那么,怎样才能把商场运营好?持续经营的关键点是什么?

成元:我们认为,每个商场首先要找准适合自己的定位,这是持续经营的基础。也就是说,在开业之前要对周边的客群、消费力进行调查,引进与之匹配的业态和品牌。

拿我们来说,凯德广场·武胜因为周边年轻人较多,以潮流品牌为主;凯德·1818因为地段好,周边又有很多白领,更适合精致、高端品牌;凯德·西城因为周边有很多住户,主要围绕家庭一站式购物引进相关品牌;凯德新民众乐园周边环境正在改造,所以定位还在探索之中。

在各自定位下,可积极引进相关品类的首店品牌。比如凯德广场·武胜引进了武汉首家海底捞,凯德·西城引进了武汉首家骑典国际少儿马术俱乐部等。一般而言,首店对客流吸引力较大,坪效往往是其他实体店的2倍。

不过,需要强调的是,开业只是开始,持续专业的运营更重要。也就是说,要有敏感的市场判断力,并保持持续创新的经营能力。这是因为,一方面,消费者对购物的品类、环境、体验等需求,在不断变化且要求越来越高;另一方面,商场有业绩驱动压力,如果保持原有状态,业绩很可能会遇到瓶颈,持续创新就有可能获得增量。

比如,凯德·西城刚开业时只有几家教育培训机构,我们发现附近居民喜欢就近带孩子来这里培训后,就引进了更多的教育培训机构。如今,凯德·西城是硚口区集聚最多培训机构的地方,生意都还不错。

又如,经历疫情后,消费者呈现出更加注重健康、注重生活质量的消费趋势,凯德·西城根据这些新特性着力引进了相关项目。

总结来说,我们每年都会拿出收入的一定比例,对商场进行空间改造和业态调整,租户的调整率约为10%-15%。

这也是我们的资产能够始终保持竞争力,并且实现增值的重要原因。截至目前,凯德集团在中国管理的总资产超过2800亿元。其中,在武汉的资产超过100亿元。

支点财经:相比其他竞争者,公司有哪些独特竞争优势?

成元:用资管的逻辑创新,并运营商业项目,是我们的竞争优势之一。我们拥有诸多聚焦中国业务的房地产金融产品,包括1只房地产投资信托——凯德商用中国信托(CRCT),以及13只私募基金。

通过把购物中心、商业综合体等成熟优质资产注入基金和信托,能为各类商业项目提供强大的资金后盾。特别是商业综合体,由于体量大、周期长,对资金的要求非常高。我们的房地产金融产品,可以让商业项目迅速落地,并不断创新生长。武汉的部分商业项目,也是通过CRCT在运营。

在没有资金后顾之忧的背景下,我们可以更加专注,并持续创新运营能力,让相关资产不断增值。未来,我们将大力拓展中国资本市场,联合更多优质伙伴扩充相关金融工具,并由此进一步加码在中国的投资。

 

武汉凯德·1818
 

融合发展,资产运营效益会更高


支点财经:近年来,公司在资产运作上做过减法,卖掉了佛山、宜宾、潍坊等地的购物中心,武汉资产是否会做减法?

成元:我们去过中国很多城市,在当地的发展也还不错。但是,从提高资产运营效率的角度来看,需要把相关资源进行聚焦。我们的相关资源,在一线和新一线城市更能发挥优势和价值。

我们始终奉行积极的资产管理策略,并持续优化资产组合,即出售成熟资产和收购成长性资产并举。这一策略有利于优化公司资产配置和集中资源,并通过释放成熟资产价值,将所获资金用于在中国继续投资优质物业,强化公司在中国五大核心城市群的业务布局和规模优势。

在中国,我们依托五大核心城市群展开布局,即北京-天津、上海-杭州-苏州-宁波、广州-深圳、成都-重庆-西安、武汉及周边城市。因此,武汉市场对我们的重要性不言而喻。

支点财经:这是否意味着,未来公司在武汉会加大投资?

成元:武汉是新一线城市里较有代表性的城市,我们对以武汉为中心的华中市场,非常有兴趣。

我们选定在某一个城市进行投资,主要看它的经济实力和基本人口情况。武汉的经济实力在全国排名靠前,今年虽然因为疫情短期受到一些影响,但长期来看,武汉的发展会越来越好。同时,商场需要有人来消费,也需要人才来运营,武汉常住人口过千万,还有大量高校培育的人才资源。所以,武汉一直是我们重点发展的城市。

为此,我们中国区总部还把企业共享服务中心、财务共享中心,以及华中区域总部设在了武汉。目前武汉有近800名员工,我们会与武汉共同发展。

在华中市场,我们在长沙还有2个购物中心,目前也在郑州寻找投资机会。总之,我们在华中地区会以武汉为中心,继续加强业务布局,并形成规模和影响力。

支点财经:后期还会在武汉落地商场项目吗?

成元:我们一直在武汉寻找合适的投资机会,加强对武汉的投资布局。在具体项目上,会优先考虑商业综合体和产城融合项目。我们也希望能将旗下综合体旗舰品牌——融合商场、写字楼、酒店、服务公寓等多种业态,定位“乐享其城”的来福士引入武汉。武汉市场这么大,相信一定有机会。

目前,我们在全球共有10座来福士。其中,9座位于中国,分别在上海(3座)、北京、深圳、杭州、宁波、成都和重庆。

支点财经:除商业综合体外,公司在中国的投资组合还涉及住宅、产业园区、工业及物流地产等,这些板块在武汉是否也有落地可能?

成元:我们此前已有一些探索,比如2012年在武汉蔡甸开发了凯德·悦湖住宅项目。同时,我们在武汉还有3座服务公寓。未来我们希望在商业综合体和产城融合方面,能有更多探索和融合。从项目运营角度来看,这也是有益的。因为各个业态之间可以相互协作、促进发展,并形成稳定的商、办、住生态圈。

此外,现在拿地成本越来越高,在某些地方如果我们单纯做商场,有可能出现租金跟不上地价增长的情况。从资产运营角度来看,这是不划算的。如果能够融合发展,资产运营效益会得到提升,也有利于发挥公司在房地产全产业链上的运营管理优势,这也是未来发展的趋势之一。